第1篇 xz小區(qū)設備設施綜合管理規(guī)程

小區(qū)設備設施綜合管理規(guī)程

1.0目的

保持所有設備設施的安全、有效、低成本運行。

2.0適用范圍

本小區(qū)所有的設備設施。

3.0管理職責

3.1 流程負責人:工程主管

4.0定義:

無

5.0程序(或操作細則)

5.1 服務特性:及時、準確、安全有效

5. 2流程圖

6. 0接口

6. 1與施工單位:

設備設施保修期間,工程部應作好各施工單位保修工作的聯(lián)絡與監(jiān)督,確保設備設施故障的及時恢復及施工缺陷的及時整改。

6.2與外委維修保養(yǎng)單位:

對于各類設備設施的外委維保項目,工程部應按相關委托合同,對承包方實施監(jiān)管,確保合同條款的正確實施、所有維保項目的及時完成且符合國家或行業(yè)相關規(guī)范,且作業(yè)完后,應作故障內(nèi)容、維修措施、零部件更換等相關內(nèi)容的記錄,并由委托、承包雙方簽字確認。

6. 3與使用部門:

6.3.1設備使用過程中,使用部門應對設備進行日常點檢,發(fā)現(xiàn)問題立即通知工程部進行處理,對于使用中發(fā)生故障的設備應立即停止使用,并關掉電源,等待工程人員排除故障后方可恢復使用。使用部門還應按設備使用說明書,對設備進行必要的維護保養(yǎng)工作,以使設備維持良好的使用性能。

6.3.2分體空調(diào),窗式空調(diào)盤管機及風口過濾網(wǎng),每月由使用部門清洗一次,其它區(qū)域過濾網(wǎng)由工程部統(tǒng)一安排。

6.4與服務中心采購:由于維修工作的不可預見性,設備設施零配件的供應存在一定程度的隨機性,不可能全部按計劃進行,服務中心采購應做好有關應急材料及零配件的及時供貨。

第2篇 物業(yè)小區(qū)弱電設備操作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)弱電設備操作規(guī)程

1.0目的

正確正確使用和操作弱電設備,確保弱電設備穩(wěn)定可靠工作,為顧客提供安全、便捷的服務。

2.0適用范圍

適用于公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的弱電設備操作使用工作。

3.0職責

3.1工程部主管、安管部主管負責弱電設備操作的管理和督導工作。

3.2工程部領班、安管部領班負責弱電設備操作的實施和檢查工作。

3.3工程部技工、安管部相關人員負責弱電設備操作的實施和記錄工作。

4.0工作程序

4.1火災報警控制器操作規(guī)程

4.1.1 故障時,用鼠標點擊屏幕上的'確認'鍵即可消除故障報警,然后通知維修部門進行維修;

4.1.2 火災時

4.1.2.1先隔離火災報警點;shift+f10進入dos系統(tǒng)

4.1.2.2輸入j1或j2,然后回車

4.1.2.3按f2 輸入5位數(shù)密碼,回車;

4.1.2.4按1鍵,回車;1.2.5輸入點位代碼;

4.1.2.6選擇y隔離,選責n打開;

4.1.3 處理完畢后,通知工程部派人維修對設備進行復位;

4.1.4 若確認是火災,則按火災緊急處理程序進行處理;

4.2每月噴淋系統(tǒng)聯(lián)動試驗

4.2.1打開噴淋泵出口排水閥,以瀉掉管內(nèi)壓力;

4.2.2打開濕式報警閥上的排水閥;

4.2.3幾分鐘后,則水流開關動作、水力警鈴鳴響、壓力開關動作、噴淋泵啟動;

4.3每月消防栓系統(tǒng)聯(lián)動試驗

4.3.1打開消防泵上的排水閥,以瀉掉管內(nèi)壓力;

4.3.2選擇某一消防栓,打開栓內(nèi)消防按鈕;

4.3.3這時,消防警鈴鳴響、消防燈亮 、消防泵啟動;

4.4每季消防系統(tǒng)聯(lián)動試驗

4.4.1組織人員,確定試驗時間,通知顧客;

4.4.2選定某一煙感或溫感,用煙管或電吹風進行噴煙或加熱;

4.4.3幾秒鐘后,消防警鈴、消防廣播響起,排煙風啟動,排煙閥打開,防火閥關閉,卷簾門關閉;

4.5可燃氣體自動報警器操作規(guī)程

4.5.1報警發(fā)生時,迅速派工程和安管人員到報警區(qū)域察看情況;

4.5.2檢查屬誤報,則按'消音'鍵;

4.5.3然后待報警區(qū)域報警燈熄滅后,按'復位'鍵即可清除報警;

4.6監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程

4.6.1選擇顯示器;

4.6.2按mon鍵;

4.6.3選擇想要調(diào)看的攝像機;

4.6.4按cam鍵,即可調(diào)入想看的畫面;

4.7對講門鈴、門禁系統(tǒng)操作規(guī)程

4.7.1.開門

4.7.1.1接到呼叫,先按'清除'鍵,然后按'查詢'鍵,查詢呼叫地點;

4.7.1.2按'發(fā)碼'鍵,可以與呼叫點對話;

4.7.1.3問清情況后?？梢园?開鎖'鍵開鎖放入,對地庫門不能開鎖的,請顧客稍候,馬上讓安管前去開門;

4.7.1.4如情況不明,可讓安管到呼叫點查明情況;

4.7.2與顧客通話

4.7.2.1先按棟號,然后按樓號,再按'字母'鍵,最后按座號;

4.8紅外線對射報警控制器操作規(guī)程

4.8.1布防,按密碼****,再按'#'鍵即可布防;

4.8.2撤防,按密碼****和'#'鍵即可撤防;

4.8.3報警

4.8.3.1當報警響起時,按'**#'鍵并讓安管訊速到報警的防區(qū)察看情況;

4.8.3.2若無異常情況,則按密碼****'#'鍵,消除報警;

4.8.3.3然后按****'#'鍵重新布防;

4.9注意事項

4.9.1保證不間斷電源的開啟;

4.9.2系統(tǒng)的不間斷電源插座嚴禁使用其他負載;

4.9.3未經(jīng)工程部主管的同意,嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù);

4.9.4系統(tǒng)有關參數(shù)的修改和重大維修都應記錄在保養(yǎng)表格上;

4.9.5監(jiān)控中心安管員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備24小時運行、操作、監(jiān)控、記錄,顯示火警信號后,應立即派人前往視察,確認火情后,通過廣播、警鈴疏散人員并通報值班主管、消防部門;

4.9.6如有設備故障,監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進行維修;

4.9.7當值安管員要負責監(jiān)控室的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬;

4.9.8工程部和安管部定期對消防系統(tǒng)進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態(tài)。

第3篇 物業(yè)小區(qū)電梯設備運行檢查工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)電梯設備運行檢查工作規(guī)程

1.0目的

保障電梯設備處于良好的運行工作狀態(tài),確保電梯平穩(wěn)安全可靠運行,為顧客提供舒適安全電梯運送服務。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電梯設備運行檢查工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電梯設備運行檢查的管理和督導工作。

3.2工程部領班負責電梯設備運行檢查的實施和檢查工作。

3.3工程部技工負責電梯設備運行檢查的實施、巡查和記錄工作。

3.4電梯維修保養(yǎng)合同單位負責完成合同規(guī)定電梯運行檢查工作。

4.0工作程序

4.1操作運行工作規(guī)程:

4.1.1顧客如有大量或大件貨物運送,使用電梯需到物服中心申請電梯手動操作運行,經(jīng)物服中心同意,通知由工程部電梯工執(zhí)行,或指派工程部其他人員執(zhí)行手動操作運行電梯,手動操作電梯運行完成后需恢復自動狀態(tài),并做好相關記錄;

4.1.2運送貨物占用電梯時間超過1小時需得到客服中心主管同意,超過2小時需報物服中心主任同意;

4.1.3電梯運送貨物手動操作運行或維護保養(yǎng)時由工程部主管通知客服中心,由客服中心通知受影響的顧客,并在電梯口放置'電梯檢修,暫停使用'等告示牌;

4.1.4做好相關的記錄。

4.2巡視檢查工作規(guī)程:

4.2.1每天應對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部分至少巡視一次;

4.2.2檢查通訊設施是否靈敏暢通,指示牌、標示牌是否完好,盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置;

4.2.3檢查曳引輪、曳引繩、限速器、測速機等運行是否正常,有無異常聲響;

4.2.4檢查轎廂內(nèi)照明、風機、通信是否正常,檢查操控面板、招梯面板各按鈕和指示是否正常, 各繼電器、接觸器動作是否正常、有無異常聲響,變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常, 有無過熱現(xiàn)象;

4.2.5檢查門廳門、轎廂門是否啟閉靈活順暢,門導槽內(nèi)是否有異物堵塞,檢查門廳門、轎廂門等安全開關、限位開關裝置是否正常;

4.2.6檢查機房內(nèi)控制柜、電機等發(fā)熱是否正常,各傳動機構(gòu)是否松動、漏油;曳引電機有無異常噪音或氣味, 溫度是否過高, 曳引電機軸承是否需要加注潤滑油, 減速箱是否需要加注潤滑油, 油色、油位是否正常, 聯(lián)軸器是否牢固可靠, 螺栓是否松動;

4.2.7檢查制動器動作是否正常, 制動線圈是否過熱, 制動輪上是否有油污,曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機補償鏈等運行是否正常, 有無異常聲響;

第4篇 小區(qū)大廈設備報廢規(guī)程制度

小區(qū)、大廈設備報廢規(guī)程

1目的

為加強設備報廢管理,特定此規(guī)程。

2適用范圍

本規(guī)程適用于小區(qū)/大廈共用設備及公司所有設備報廢的控制。

3職責

3.1設備使用部門負責提出設備報廢申請。

3.2設備部門負責對報廢設備的確認。

3.3財務部負責設備報廢的審核及相關賬務的處理。

4控制要求

4.1設備報廢的條件

4.1.1設備報廢必須符合一定條件

a)符合下列條件之一的必須報廢:

--國家有關部門明令禁止或明確規(guī)定應淘汰的設備;

--已超過使用年限的設備;

--無法修復的設備;

--業(yè)主大會決定更換的,所有權(quán)屬于業(yè)主的設備。

b)符合下列條件之一的可考慮報廢:

--設備有形磨損嚴重,修理費接近或超過原設備價值;

--設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,運行效果很差;

--因受自然災害或事故損壞,修理費接近或超過原設備價值;

--設備屢屢發(fā)生故障或事故,存在較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟上不宜大修或改造;

--已停用一年以上無使用價值的設備;

--業(yè)主委員會建議進行更換的。

4.2設備報廢程序

4.2.1設備使用部門提出申請,說明設備報廢的具體原由及其處理意見,并填寫'設備報廢申請單'報設備管理部門。

4.2.2工程技術部負責進行技術鑒定,確認符合設備報廢條件后,在'設備報廢申請單'簽署意見,轉(zhuǎn)財務部進行審核。

4.2.3財務部進行審核,確認報廢設備的相關手續(xù)符合財務規(guī)定,在'設備報廢申請單'簽署意見,并報總經(jīng)理批準后,才能將該設備報廢處理。

4.2.4如報廢設備的所有權(quán)屬于業(yè)主,還需經(jīng)過業(yè)主委員會批準。

4.3報廢設備的處理

4.3.1出售。

4.3.2對設備進行拆解,可用零部件可作為備件進行保存,無用部件作廢品處理。

4.3.3自有設備的處理資金交財務部作設備殘值處理。

4.3.4所有權(quán)為業(yè)主設備的處理資金作為維修基金使用。

4.4報廢設備的銷賬

4.4.1財務部憑'設備報廢申請單'注銷設備資產(chǎn)、固定資產(chǎn)明細賬或低值易耗品財產(chǎn)保管卡。

4.4.2工程技術部憑'設備報廢申請單'注銷設備登記卡和系統(tǒng)設備臺帳。

4.4.3使用部門憑'設備報廢申請單'注銷部門分臺帳。

5相關文件

《設施設備綜合控制程序》

6記錄

設備報廢申請單

第5篇 物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

對供水系統(tǒng)設備進行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標準的生活和工作用水。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統(tǒng)設備的運行及維修保養(yǎng)工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。

3.2工程部領班負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。

3.3工程部技工負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。

4.0工作程序

4.1水泵運行工作規(guī)程

4.1.1啟動泵前檢查

4.1.1.1手動檢查,用手轉(zhuǎn)動聯(lián)軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;

4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;

4.1.1.3閥門檢查,吸水管側(cè)閥門及出水管側(cè)閥門是否全開;

4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;

4.1.1.5外部條件檢查,供配電設備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;

4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關閉排空閥。

4.1.1.7閥門操作

a、開關閥門需根據(jù)方向均勻用力,關閉閥門后要回轉(zhuǎn)半圈以防卡死;

b、用工具開關閥門需使用相應規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。

4.2水泵運行檢查規(guī)程

4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。

4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應該平穩(wěn)、聲音應該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產(chǎn)生的原因,需及時排除。

4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。

4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。

4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應該注意變頻控制的供水系統(tǒng)中,水泵能否正常切換運行。

4.3水池、水箱清洗規(guī)程

4.3.1通知,

4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。

4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。

4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。

4.3.3二次供水清洗、消毒程序

4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。

4.3.3.2安全須知

a、電源:水池內(nèi)作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開關。

b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間。

c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內(nèi)感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用

4.4水池、水箱維護規(guī)程

4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網(wǎng)。

4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設備上的塵土。

4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。

4.4.4每年對水池防蟲網(wǎng),水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。

4.4.5認真做好維修保養(yǎng)記錄。

4.5取水樣送檢程序

4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。

4.5.2水樣抽取地點應從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。

4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

4.5.4在取水樣的當天應交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》交物服中心文件管理員存檔。

4.5.5如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時,應由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。

4.5.6認真做好維修保養(yǎng)記錄。

第6篇 物業(yè)小區(qū)電氣設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

物業(yè)小區(qū)電氣設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

按規(guī)范對電氣設備進行有效維修保養(yǎng),減少電氣設備故障的發(fā)生,為顧客提供穩(wěn)定可靠的電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設備維修保養(yǎng)工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電氣設備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導。

3.2工程部領班負責發(fā)電氣設備維修保養(yǎng)工作的實施。

3.3工程部技工負責電氣設備維修保養(yǎng)工作的實施和記錄。

4.0工作程序

4.1制定維修保養(yǎng)計劃:

4.1.1工程部主管應根據(jù)設備的使用年限和運行狀況, 于每年12月制定下一年度的電氣設備年度維修保養(yǎng)計劃表, 報物服中心主任和工程技術部審核,維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容應包括:維修保養(yǎng)項目、使用材料及主要零部件,計劃時間、責任人、外協(xié)方(如必要)、預計費用等;大、中修計劃公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行;

4.1.2運行和維修領班應根據(jù)電氣設備實際運行情況,每月25前制定下月電氣設備維修保養(yǎng)計劃,報工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;

4.1.3運行和維修領班根據(jù)電氣設備實際運行情況,每周五制定下周日常維修保養(yǎng)計劃,報工程部主管審批,并向物服中心主任匯報。

4.2日常維修保養(yǎng):

4.2.1日常維修保養(yǎng)由運行或維修領班負責安排工程人員完成,維修保養(yǎng)應遵守安全操作規(guī)程, 并且不能影響正常的供電,必要時須向工程部主管報告;

4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;

4.2.3對電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計量表計誤差超過規(guī)定值或故障時做相應整定或更換,恢復原有精度;

4.2.4對各負荷開關、空氣開關、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時組織維修或更換,恢復至原有狀態(tài),需停電維修的,必須事先報告工程部主管;

4.2.5對各類轉(zhuǎn)換開關、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動或故障即時組織維修或更換,恢復原有功能;

4.3月度維修保養(yǎng):

4.3.1月度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據(jù)月度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容逐一完成,重點是對低壓配電屏內(nèi)、配電箱、控制箱內(nèi)進行一次除塵,檢查維修、調(diào)整或更換存在故障隱患的主要開關、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或控制柜內(nèi)接線,做好相關的記錄;

4.3.2月度維修保養(yǎng)同時須遵守4.2中項的規(guī)程,并完成2項中所列的維修保養(yǎng)內(nèi)容,做好相關的記錄。

4.4年度維修保養(yǎng):

4.4.1年度維修保養(yǎng)由工程部主管負責安排工程部人員,并根據(jù)年度維修保養(yǎng)計劃內(nèi)嚴格執(zhí)行完成,年度維修保養(yǎng)時間應安排在對顧客的營業(yè)影響最小的時間段進行;同時避開節(jié)假日時間, 并且采取分段分項施工的辦法, 做到不影響顧客的正常生活、工作和營業(yè)等。年度維修保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時在宣傳欄內(nèi)公示,并要求各部門做好停電期間各種準備;

4.4.2年度維修保養(yǎng)作業(yè)之前必須做好充分準備, 包括施工的計劃、步驟、材料、零配件、責任人、緊急措施等, 經(jīng)物服中心主任和工程部主管審核確定;

4.4.3年度維修保養(yǎng)作業(yè)必須對重要電氣設備或項目進行技術檢測和試運行, 發(fā)現(xiàn)存在故障隱患或檢測不合格要立即進行電氣設備采取維修、整定或更換等整改措施, 直至合格;

4.5電氣設備臨時故障的排除和維修

4.5.1運行或維修人員發(fā)現(xiàn)電氣設備設施發(fā)生故障, 必須迅速報告班長或工程部主管,并做好相關的記錄;

4.5.2班長或工程部主管接到工作人員的報告后,立即組織工程技術人員到現(xiàn)場, 分析故障原因, 然后決定故障排除和維修方案。

4.5.3故障排除和維修時需停電的, 工程部主管必須報告物服中心主任,并報告停電時間,要通知做好發(fā)電準備工作(如有發(fā)電機的), 保證應急設備的用電;

4.5.4一般故障排除不超過半個小時, 超過半個小時的, 應采取臨時措施向停電顧客提供臨時電源;

4.6變壓器保養(yǎng)

4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行;

4.6.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關,確認斷開位置后,合上高壓側(cè)的負荷開關,觀察備用變壓器空載運行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;

4.6.3逐級斷開配電柜上的負荷開關;

4.6.4斷開并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)的總開關,并拉下隔離刀閥,在手把懸掛'有人操作,禁止合閘'的標識牌;

4.6.5斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的負荷開關,確認斷開位置后,合上接地開關,然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛'有人操作,禁止合閘'的標識牌;

4.6.6逐級合上配電柜上的負荷開關;

4.6.7開門進入干式變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無破損及母線有無變形現(xiàn)象,有破損的應進行更換;

4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應拆下螺絲,用細平銼輕銼接觸面,用手感覺無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器周圍及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵;

4.6.10斷開待保養(yǎng)變壓器高側(cè)壓的接地開關,用2500v搖表測試變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈的相與相、相對地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。在測試前應接好放電線,測試完畢后,進行放電;

4.6.11檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無遺留工具,然后撤離現(xiàn)場,鎖上變壓器外罩門;

4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側(cè)負荷開關,讓變壓器空載運行并取下高壓側(cè)警告標示牌;

4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘,用手柄把低壓側(cè)總空氣開關搖入,并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運轉(zhuǎn)情況;

4.6.14保養(yǎng)情況詳細記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。

第7篇 小區(qū)給排水設備設施管理規(guī)程19

小區(qū)給排水設備設施管理規(guī)程(十九)

1.0目的

為保證zz城排水設備(設施)處于良好技術狀態(tài),保證生活、消防用水的正常運行,特制定本規(guī)定。

2.0適用范圍

適用于zz城服務中心給排水設備設施的管理。

3.0職責

3.1工程維修主任負責給排水系統(tǒng)設備設施的運行、維護、保養(yǎng)計劃的制定,檢查、監(jiān)督設備責任人按規(guī)程運行維護管理;

3.2設備責任人按本規(guī)程規(guī)定的內(nèi)容進行給排水系統(tǒng)設備設施的運行、維護。

4.0程序要點

4.1給排水設備操作規(guī)程

4.1.1給水設備(水泵)操作規(guī)程

開啟出水閥--開啟進水閥--將水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關撥到手動位置--按控制柜上啟動按鈕開啟水泵供水--按控制柜上的停止按鈕水泵停止供水--將控制柜上的轉(zhuǎn)換開關撥到自動位置,泵進入自動狀態(tài)

4.1.2排水設備(潛水泵)操作規(guī)程

控制箱轉(zhuǎn)換開關撥至“手動”--按控制箱“啟動”按鈕--排水泵啟動、并排水--按控制箱“停止”按鈕--排水泵停止排水--控制箱轉(zhuǎn)換開關撥至“自動”

4.2給排水設備(設施)運行管理

4.2.1日巡視檢查流程

值班室--水泵房--地下水池--供排水干管--地下排水泵

4.2.2設備責任人每天根據(jù)上述工作流程進行巡視,檢查各設備的運行狀況,并將巡視、檢查情況記錄在《維修工作日志》內(nèi)。

4.2.3設備責任人每天隔兩個小時須對水泵房巡視檢查一次,并記錄設備運行數(shù)據(jù)及狀況(電壓、電流、聲音、溫升、壓力等)于《給排水設備運行記錄表》內(nèi)。

4.2.4水泵房的管理按照《設備房及設備管理規(guī)定》執(zhí)行。

4.2.5給排水系統(tǒng)運行故障應急處理方法:

故障現(xiàn)象原因分析處理方法

水管或配件破裂如新安裝屬質(zhì)量問題更換

鑄鐵管破裂,則為外力沖擊更換

無縫鋼管銹蝕用水中膠堵漏、焊補或更新

鍍鋅管銹蝕更換

閥門漏水壓蓋破裂更換或焊補

閥門鉸或銷斷落更換

閥門破裂更換

噴淋頭破裂撞壞或火焰溫度造成更換

水泵能運轉(zhuǎn)

但是不出水水池或水箱缺水檢查水池、水箱

水泵漏氣打開放氣螺絲放氣

進出水閥是否打開打開進出水閥

泵過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)

泵不運行電源是否正常檢查

熱繼電器是否動作、接觸器是否燒壞檢查排除

泵是否卡住盤車

電機是否燒壞更換

水壓不夠過濾網(wǎng)是否堵塞清洗過濾網(wǎng)

閥門是否打開檢查排除

電機轉(zhuǎn)速是否正常檢查降壓起動轉(zhuǎn)換是否正常

雨水、污水排不出排污泵控制線路是否正常檢查排除

排污泵葉輪是否被雜物堵塞清除雜物

葉輪扎頭螺絲是否松動緊固葉輪扎頭螺絲

排水管閥門是否全開打開排水管閥門

市政突然停水落實停水原因、供水時間,檢查蓄水情況,必要時通知用戶

發(fā)生大面積跑水或洪澇管道或閥門破損、失靈采取應急措施,報告主管組織人員、材料搶險,保護好機電設備

雨水泵、污水泵不能正常啟用或不夠用組織人員排洪搶險,若潛水泵不夠用,應立即請求公司其它部門支援

4.3給排水設備的維修保養(yǎng)

4.3.1按照管理規(guī)程'維修'及'保養(yǎng)'上的要求進行。

4.3.2給排水設備檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期。

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期

1.水泵房清潔控制柜、水泵、電機及管道、閥門等附屬設施1次/月

2各類水泵及配套電動機1、外觀清潔、除污、除銹,補刷油漆

2、手動盤動、排氣手動啟動,檢查密封性能

3、軸承加潤滑油、更換損壞的密封圈

4、檢修聯(lián)軸器、傳動軸,填料函,更換填料

5、清洗或更換軸承,并換油,修復磨損件

6、檢修附屬閥門、零部件、儀表

1次/月

每次保養(yǎng)時,可視其質(zhì)量和使用情況適當取舍。

3控制柜檢查、清潔1次/月

4電機主回路、控制回路檢查主觸點、清潔、緊固1次/年

5設備機座檢查/緊固地腳螺絲、補刷油漆1次/半年

6進水電動蝶閥開閉是否正常(模擬動作)1次/半年

7泵房各種閥門啟閉情況、更換損壞填料、加油1次/季

8給水主干管道清潔、補漏、除銹、刷漆1次/半年

9排水主干管道清潔、疏通1次/年

10管道固定支架、抱箍如有松動、脫落,緊固、更換1次/半年

11浮球開關模擬高低水位、檢查動作情況1次/半年

12水表讀數(shù)是否正常,如卡阻,清洗、更換1次/半年

13壓力表檢查、如損壞,更換1次/年

14y型過濾器清洗1次/年

15集水坑清除泥沙、雜物1次/半年

16污水井、化糞池清除泥沙、雜物,疏通排水管1次/半年

17室外排水地漏清除雜物、疏通地漏1次/半年

18地下排水溝沖洗1次/半年

19高區(qū)水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年

20室外雨水、污水進蓋除銹、刷漆1次/年

21綜合檢查保養(yǎng)項目及完好標準1、技術性能(流量、揚程、電流、功率、效率)達到設計要求;

2、運轉(zhuǎn)正常,無過熱、異常振動及不正常噪聲

3、主體和附屬設施設備完整無缺;

4、電動機及控制系統(tǒng)齊全,接線緊固,接地正常

5、各閥門啟閉靈活、密封良好,無泄漏現(xiàn)象

6、軸承、軸封冷卻潤滑良好,運轉(zhuǎn)正常

7、設備基臺光潔平整、穩(wěn),設備外觀清潔。1次/年

5.0支持性文件

5.1《設備房及設備管理規(guī)定》

6.0質(zhì)量記錄

6.1《給排水設備(設施)運行記錄表》--qp-09-11-f001

第8篇 小區(qū)大廈設施設備維修運行控制規(guī)程制度

小區(qū)、大廈設施設備維修運行控制規(guī)程

1目的

對設備的維修及維護保養(yǎng)進行控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),滿足正常的運行需要。

2適用范圍

適用于小區(qū)/大廈公用設施設備的保養(yǎng)、維修及事故處理過程的控制。

3引用文件

《設施設備綜合控制程序》

4術語和定義

應急維修:設備在使用過程中發(fā)生故障或損壞,為盡快恢復其功能而采取即時的非計劃預定的修理活動。

返修:對于不合格的產(chǎn)品所采取的措施,使其能滿足預期的使用要求。

返工:為使不合格產(chǎn)品滿足規(guī)定所要求而采取的措施。

5職責

5.1工程技術部負責設施設備維護、維修的控制和管理。

5.2維修中心、各小區(qū)維修組負責責任范圍內(nèi)設施設備的維護、維修與管理。

5.3常務副總經(jīng)理負責'年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃'的審核與批準。

6程序要求

6.1維修流程圖(附后)

6.2維修計劃的制定

6.2.1維修中心、小區(qū)維修組負責制定本小區(qū)'年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃'。

6.2.2工程技術部負責對小區(qū)'年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃'進行審核,并在此基礎上編制公司'年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃'。

6.2.3常務副總經(jīng)理負責公司'年度維修、保養(yǎng)計劃'的審核和批準。

6.2.4維修、保養(yǎng)計劃有多項內(nèi)容

具體內(nèi)容包括:

a)根據(jù)每臺設備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限,維護保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標準;

b)根據(jù)公用設施的性質(zhì)特點分別制定定期維護保養(yǎng)的期限,維護保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標準;

c)根據(jù)公司現(xiàn)有技術力量和操作能力,確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設施設備清單;

d)年度計劃分解,工時測算,及維護保養(yǎng)的時間安排。

6.3設備維護保養(yǎng)工作的實施

6.3.1設備的日常維護

6.3.1.1設備的日常維護保養(yǎng)由操作人員負責,應做到:整齊、清潔、潤滑和安全。

6.3.1.2設備應加強日常維護保養(yǎng)

維修保養(yǎng)內(nèi)容包括:

a)擦拭、清潔機器外表;

b)緊固外表易松動部位;

c)檢查外部零件及電氣部分的完整性。

6.4.2設備的定期維護

6.4.2.1設備的定期維護由維修人員負責完成。設備維護保養(yǎng)規(guī)范中應包括設備定期維護的內(nèi)容。

6.4.2.2定期維護包括多項內(nèi)容

定期維護的主要內(nèi)容有:

a)徹底清洗、擦拭機器內(nèi)外;

b)檢查、調(diào)整各部件配合間隙,緊固擺動部位,更換個別易損件;

c)清掃、檢查、調(diào)整電器線路及裝置;

d)疏通油路,添加潤滑劑。

6.4.2.3定期維護分多個類別

具體分類有:

a)一級保養(yǎng)

'一保'的作業(yè)內(nèi)容就是對設備進行內(nèi)部清洗,溝通油路,調(diào)整配合間隙,緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查,一保工作具有一定的技術要求,其保養(yǎng)工作應在維修工的指導下,由操作員完成。

b)二級保養(yǎng)

'二保'的作業(yè)內(nèi)容除了一保的全部作業(yè)外,還要對設備進行局部解體檢查,清洗換油,修理或更換磨損零件,排除異常情況和故障,恢復局部工作,檢查并修理電氣系統(tǒng)等。

6.4.3重要設備的維護

6.4.3.1配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區(qū)的重要設備。

6.4.3.2重要設備應由工程技術部制定詳細的維護保養(yǎng)規(guī)程。

6.4.2.3重要設備的維護內(nèi)容除包括定期維護的內(nèi)容外還應包括其它內(nèi)容

具體內(nèi)容包括:

a)重要設備長期停用,應定期進行擦拭、潤滑及空運轉(zhuǎn);

b)重要設備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規(guī)定使用,不得隨意代用;

c)重要設備需用的備件要根據(jù)供應情況優(yōu)先準備。

6.4.4設備封存和啟封前的維護

6.4.4.1設備封存前由使用部門通知工程部,工程部會同該設備操作工對設備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。

6.4.4.2設備啟封時應由工程部會同該設備操作工進行啟封檢查并試車。

6.5設施設備維修工作的實施

6.5.1日常報修

6.5.1.1設施、設備發(fā)生故障,小區(qū)管理處應及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據(jù)管理處的報修單,維修組派員維修,具體工作程序詳見《日常報修規(guī)程》。

6.5.1.2注意事項

設施設備在維修過程中應注意多個事項包括:

a)設備無法修復時,維修組應及時與報修部門聯(lián)系,并提出處理意見;

b)維修人員對急修的赴修反應時間(接到通知到進入現(xiàn)場時間)不超過10分鐘。

6.5.2巡查維修

維修組應安排人員對公共區(qū)域的公共設施設備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的一般故障由巡檢人員現(xiàn)場修復,較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報,另行安排檢修。

6.5.3設備的項修

6.5.3.1工程技術部應根據(jù)設備的實際情況,對劣化狀態(tài)已達不到技術要求的項目,按實際需要派員進行針對性的修理。

6.5.3.2項修時,一般要進行部分拆卸、檢查,更換或修復失效的零部件,從而恢復所修部分的性能和精度。

6.5.4設備的大修

6.5.4.1設備大修應該認真考慮,并列入年度維修計劃。

6.5.4.1大修可由工程技術部或維修中心承擔,也可委托專業(yè)單位進行。

6.5.4.2大修時要對設備進行全部解體,修整所有基準件,修復或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件,使之達到規(guī)定的技術要求。

6.5.5計劃維修

計劃維修按'年度設施設備維修、保養(yǎng)計劃'實施。

6.5.7委托維修

對于委托維修的實施,小區(qū)的責任維修部門應派技術人員進行監(jiān)督、檢查。各有關部門應做好配合協(xié)助工作。維修完成后,應由責任維修部門和修理方共同進行驗收,并填寫'維修保養(yǎng)單'。維

修方應在保質(zhì)期內(nèi)承擔相應責任。

6.6設備的事故管理

6.6.1凡各種設備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴重者,均稱為設備事故。

6.6.2設備事故的性質(zhì)

根據(jù)引發(fā)原因的不同設備事故分不同性質(zhì):

a)責任事故:因人為原因(如違反操作規(guī)程)而造成的事故;

b)質(zhì)量事故:因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故;

c)自然事故:因遭受自然災害而造成的事故;

d)其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。

6.6.3事故的處理

6.6.3.1公司發(fā)生設備事故后,由使用部門報告工程技術部。由工程技術部負責進行處理并修復。

6.6.3.2工程技術部會同使用部門對事故進行分析,填寫'設備事故報告書',做出處理意見。

6.6.3.3'設備事故報告書'經(jīng)由使用部門和工程技術部經(jīng)理簽字后送總經(jīng)理批示、處理。

6.6.3.4設備事故經(jīng)分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。

6.6.3.5公司發(fā)生的各種事故,應由工程技術部在'設備事故登記表'內(nèi)予以登記。

7相關文件

《鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)范》

《電梯維修保養(yǎng)規(guī)范》

《空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)范》

《給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)范》

《供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)范》

《日常報修規(guī)程》

《電腦信息系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)范》

8記錄

維修單

年度設備維修、保養(yǎng)計劃

月度設備維修保養(yǎng)計劃

設備事故報告書

設備事故登記表

公共區(qū)域巡查表

維修保養(yǎng)單

第9篇 住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程19

住宅小區(qū)公共設備設施管理規(guī)程(十九)

1.0目的

通過對公用(共)設備設施的管理,使所有設備(設施)在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求。

2.0適用范圍

本程序適用于zz城服務中心對與物業(yè)管理服務相關的各類公用設備(設施)的管理,包括以下類別:

供配電系統(tǒng)設備:

高、低壓配電柜、變壓器、電氣'三箱'(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)及附屬配套設備(設施)。

給排水系統(tǒng)設備:

各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備(設施)、給排水材料。

消防系統(tǒng)設備:

電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。

電梯系統(tǒng)設備:

各類電梯及其附屬設備(設施)。

弱電系統(tǒng)設備:

電視、電話、網(wǎng)絡設備、無線電對講設備;智能化系統(tǒng)(樓棟對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場)設備(設施)等。

通風系統(tǒng)設備:

通風設備及其附屬設備(設施)。

3.0職責

3.1服務中心經(jīng)理負責服務中心有關人員對物業(yè)主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接、審批。

3.2服務中心經(jīng)理負責服務中心的設施、設備管理工作進行監(jiān)控、檢查、考核、業(yè)務聯(lián)系及重大事項的審批、驗收;負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理;負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。

3.3工程維修主任負責設施、設備日常管理工作,負責編制設備(設施)定期保養(yǎng)計劃,安排、督促、檢查設備責任人做好運行管理及維護保養(yǎng)工作。

3.4設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)(巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等)。

3.5中控室值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行24小時的監(jiān)控,并受理業(yè)主的服務請求及投訴,對監(jiān)控到的異常情況及時通知設備責任人處理,并做好記錄。

4.0程序要點

4.1接管驗收:按照《物業(yè)接管驗收工作手冊》執(zhí)行。

4.2標識

4.2.1所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼);面向公眾的設施設備如有必要需標識其名稱、注意事項、使用方法等。

4.2.2所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及按照《機電設備編號管理規(guī)程》標識其設備編號等。

4.2.3對正在維修或待維修或已停用的設施、設備須標示相應的警示牌或告示牌。

4.3檔案管理

4.3.1工程維修主任負責建立設施、設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《機電設備臺帳》,臺帳內(nèi)容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、啟用日期、生產(chǎn)廠家名稱、主要技術參數(shù)、主要零部件更換及大中修(改造)情況等。

4.3.2工程維修主任負責指導、監(jiān)督、檢查服務中心設施、設備檔案的管理工作,并對重要的檔案資料備份、存檔。

4.4運行管理

4.4.1服務中心根據(jù)不同的設施、設備類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人,設備責任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓,具備相應資質(zhì),持證上崗,且應遵照相應的管理規(guī)定,并兼顧經(jīng)濟、合理的運行原則,做好運行管理工作。

4.4.2因計劃內(nèi)檢修保養(yǎng)(包括已知的市政原因),而影響設施設備正常運行的,須提前申報或告知服務中心,并提前24小時通知相關業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件或故障導致物業(yè)管理服務不能正常提供的(如市政突然停水、停電、設備突發(fā)故障等),服務中心應立即采取應急措施,并聯(lián)系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限,同時應向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。

4.5故障維修(事后維修)

4.5.1設備(設施)故障分為以下兩類:

a類故障:指運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障;

b類故障:指設備(設施)發(fā)生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大(重大)故障。

4.5.2對a類故障由各服務中心運行監(jiān)控人員(設備責任人)或設備維護保養(yǎng)人員進行現(xiàn)場排除后,將維修情況及結(jié)果記錄在《維修工作日志》內(nèi)。

4.5.3對b類故障,一般情況下須即時組織維修,但對不會產(chǎn)生嚴重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主(住戶)生活、工作的設施設備故障,可以延后組織維修。

4.5.4對b類中的一般性故障,修復時間不應超過24小時, 若有可能超過24小時,應向維修主任報告,請求支援,限期解決;維修完畢后須填寫《設施設備維修記錄表》和《設施設備故障登記表》,并將主要零部件更換情況記錄在《機電設備臺帳》中。

4.5.5對重大故障或責任事故,服務中心應立即組織維修人員按照《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》采取應急措施防止故障或事故擴大,并及時向公司相關領導報告,同時須填寫《設備重大故障(事故)報告表》上報,修復后填寫《設施設備搶修記錄表》,并在《設施設備故障登記表》中登記,在《機電設備臺帳》記錄主要零部件的更換。對于責任事故由客戶服務部匯同工程維修組遵循'三不放過'的原則組織處理。'三不放過'指:事故原因分析不清不放過;事故責任人及相關人員未受教育不放過;沒有防范措施不放過。

4.5.6對需要委外維修的設施、設備,費用在100元以內(nèi),由工程維修主任填寫《設施設備對外委托工作單》,報服務中心經(jīng)理審批后執(zhí)行;費用在100元以上,需報請公司領導批準后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同,則按照公司相關要求執(zhí)行。

4.5.7對在保修范圍內(nèi)的設施設備故障或質(zhì)量問題,首先以書面的形式(《工作聯(lián)系函》、《工程質(zhì)量問題處理通知單》等)聯(lián)系供應商或保修單位,按照相關協(xié)議條款執(zhí)行。

4.6維護保養(yǎng)制度

4.6.1設備設施實行二級保養(yǎng)制度,即日常維護保養(yǎng)(小修)和定期維護保養(yǎng)(一級、二級保養(yǎng))。對保養(yǎng)的總體要求是:整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護保養(yǎng)的主要內(nèi)容有:清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車;定期維護保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外,還包括:局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數(shù)測試整定及計劃內(nèi)檢修。

4.6.2設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施設備的日常維護保養(yǎng)(小修)及定期維護保養(yǎng)。對日常維護保養(yǎng)在《維修工作日志》做好記錄, 對定期維護保養(yǎng)填寫相應的檢查保養(yǎng)記錄表。

4.6

.3按照設施設備大、中修及更新改造計劃,工程維修部組織相關人員進行項目的大、中修保養(yǎng)及更新改造,完成后填寫《設施設備大中修(改造)記錄表》,同時將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《機電設備臺帳》中。

4.6.4已分包給各專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設施、設備,責任人需按照簽訂的有關維護保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量,確認維保費用。

4.6.5設施、設備的維護保養(yǎng)及大中修(改造)費用來源及支付辦法,按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關條款執(zhí)行。

4.7設備房的管理:按照《設備房及設備使用管理規(guī)定》執(zhí)行。

4.8庫存設備的管理

4.8.1閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點要相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。

4.8.2庫存設備重新啟用前,須經(jīng)機電人員進行保養(yǎng)、檢測后,方可投入使用。

4.9報廢

4.9.1設施、設備有下列情況之一者, 應考慮報廢:

a)超過規(guī)定使用年限, 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴重磨損或破壞,設備效能達不到技術要求且無法修復;

b)設備技術性能陳舊落后,經(jīng)濟效果差,技術分析結(jié)論更新優(yōu)于大修;

c)因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;

d)嚴重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復改造;

e)維修費用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大,污染嚴重。

4.9.2報廢由服務中心組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢申請單》交服務中心經(jīng)理審核后,上報公司相關領導批準。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設備如有必要需報請業(yè)主委員會。

4.9.3設備批準報廢后, 由工程維修部組織拆除及廢件處理,并將回收殘值上繳財務部,由服務中心并財務部完成資產(chǎn)注銷及檔案資料清理工作。

5.0附件

5.1 附件一 《部分機電設備通常的中修、大修周期》

5.2 附件二《房屋及設施設備管理檢查、考評周期》

6.0支持性文件

6.1《物業(yè)接管驗收工作手冊》-------qp-06

6.2《機電設備編號管理規(guī)程》-------qp-09-19

6.3《安全操作管理規(guī)定》---------qp-09-05

6.4《設備房及設備使用管理規(guī)定》-----qp-09-08

6.5《房屋本體及公共設施維護管理規(guī)定》--qp-09-06

6.6《變配電設備管理規(guī)程》----qp-09-10

6.7《給排水設備(設施)管理規(guī)程》----qp-09-11

6.8《電梯系統(tǒng)管理規(guī)程》---------qp-09-13

6.9《消防系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-09

6.10《弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)程》---qp-09-14

6.11《設備(設施)故障搶修管理規(guī)定》---qp-09-17

7.0質(zhì)量記錄

7.1《機電設備臺帳》-------qp-09-07-f001

7.2《維修工作日志》---------qp-09-07-f002

7.3《設備設施故障登記表》--qp-09-07-f003

7.4《設備設施維修記錄表》----qp-09-07-f004

7.5《設備設施定期保養(yǎng)計劃表》--qp-09-07-f005

7.6《設施設備定期保養(yǎng)記錄表》--qp-09-07-f006

7.7《設施設備大中修(改造)計劃表》--qp-09-07-f007

7.8《設施設備大中修(改造)記錄表》--qp-09-07-f008

7.9《設施設備對外委托工作單》--qp-09-07-f009

7.10《報廢申請單》--qp-09-07-f010

附件一部分機電設備通常的中修、大修周期 周 期

設備名稱中 修 周 期大 修 周 期

生活水泵三年六年

消防水泵五年八年

風機五年八年

電梯三年六年

附件二 房屋及設施設備管理檢查、考評周期

所屬類別檢查項目檢查內(nèi)容周期

弱電系統(tǒng)

樓宇對講系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。

功能檢查:對講通話質(zhì)量、可視圖像質(zhì)量;防盜報警動作正常、靈敏度適宜;監(jiān)視圖像質(zhì)量、相互切換、錄像及回放;讀卡、道閘動作正常;電話通話質(zhì)量,號碼對應關系;巡更讀卡、數(shù)據(jù)讀取正常;門禁卡讀寫、開鎖。

保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢查。1次/季

防盜報警系統(tǒng)1次/季

閉路監(jiān)視系統(tǒng)1次/季

停車場管理系統(tǒng)1次/季

內(nèi)部電話系統(tǒng)1次/季

保安巡更系統(tǒng)1次/季

門禁管理系統(tǒng)1次/季

電視、電話、網(wǎng)絡1次/年

消防系統(tǒng)

消防自動報警系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運行狀況、保養(yǎng)情況。

抽查幾個回路的報警情況。報警顯示及信號反饋正常,現(xiàn)場設備動作正常;中控室遙控啟停及現(xiàn)場啟停設備,動作正常,信號反饋正確;模擬動作正常。

保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標準進行檢查。1次/季

水噴淋滅火系統(tǒng)1次/半年

消火栓系統(tǒng)1次/半年

七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)1次/季

送風及防排煙系統(tǒng)1次/半年

卷簾門及消防疏散1次/半年

消防用具及滅火器材1次/半年

消防聯(lián)動試驗1次/年

供配電系

統(tǒng)發(fā)電機及附屬設施功能檢查、測試及運行狀況檢查。

自動/手動

啟停正常,聯(lián)鎖可靠,操作靈活;數(shù)據(jù)顯示正常。

保養(yǎng)檢查:根據(jù)對應的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標準進行檢查。1次/季

高、低壓變配電設備1次/季

雙電源切換箱、柜1次/半年

動力、照明、電表箱1次/半年

各類控制箱、柜1次/半年

給排水系 統(tǒng)生活給水系統(tǒng)供水正常,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/季

排水系統(tǒng)排水暢通,功能測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年

電梯系統(tǒng)運行狀況及維保質(zhì)量檢查;管理情況檢查1次/季

通風和空調(diào)系統(tǒng)功能和參數(shù)檢查測試、運行及保養(yǎng)情況檢查1次/半年

房屋本體及公用設施安全性、適用性及養(yǎng)護、修繕情況檢查1次/半年

設施、設備環(huán)境衛(wèi)生整潔、無雜物、無污染、衛(wèi)生狀況良好1次/季

工機具管理工機具臺帳清晰、齊全;使用正常,保管妥當;積存物資適量,存放場所符合要求;1次/季

第10篇 住宅小區(qū)游泳池設備運行操作保養(yǎng)規(guī)程制度

住宅小區(qū)游泳池設備的運行、操作和保養(yǎng)規(guī)程

一、目的

保證泳池水處理設備的正確操作,滿足水質(zhì)要求,確保泳池設備處于完好狀態(tài)。

二、職責

1、泳池衛(wèi)生工負責泳池衛(wèi)生的清潔。

2、機電人員負責設備的操作及維修保養(yǎng),并負責檢測水質(zhì)。

三、工作程序:

a、泳池循環(huán)水處理成套設備的運行、操作和保養(yǎng)(適用于龍珠、金禧泳池)。

1、循環(huán)水處理程序:

(1)游泳池內(nèi)的水通過循環(huán)水泵和管道,經(jīng)過毛發(fā)聚集器,毛發(fā)、紙屑、雜物等被截留在濾筒中;

(2)水流在循環(huán)水泵前加入混凝劑,在循環(huán)水泵內(nèi)充分混合后進入過濾罐,含在液體中的微懸浮物被過濾罐截留,使水凈化;

(3)凈化后的水在回到游泳池前,加氯消毒,殺死病原微生物。

2、循環(huán)水處理流程:見附圖

說明:(1)正常水循環(huán)閥門操作。1#、3#閥半開,2#、4#閥關閉,調(diào)整1#、3#閥門,罐前1#閥管道水壓約1.2kg/cm2,罐后3#閥管道水壓約0.9kg/cm2;根據(jù)水質(zhì)情況,啟動運行1臺或2臺循環(huán)泵。

2、過濾罐反沖洗操作:2#、4#閥打開;1#、3#閥關閉,根據(jù)水質(zhì)情況,不定期對過濾器進行反沖洗,啟動兩臺循環(huán)泵,對每個過濾罐進行反沖洗。直至罐出水純清無渾濁物為止。每個罐反沖洗時間約5分鐘。

3加藥操作。在循環(huán)泵進水前端通過投藥泵加入,如混凝劑、ph值調(diào)整劑,除藻劑。

(1)混凝劑。加快池水中微小顆粒的絮凝,提高過濾效果,采用堿式氯化鋁,如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)渾濁,應加堿式氯化鋁溶液,投加量為5~10mg/l,配制藥液濃度為5~10%。

(2)ph值調(diào)整劑。目的是保持池水中的ph值在標準規(guī)定的6.5~8.5范圍內(nèi),ph調(diào)整劑采用純堿或碳酸鹽,投放量為3~5mg/l。

(3)除藻劑。為防止和消除池水中的藻類和浮游生物,增加池水的透明度,除藻劑采用硫酸銅,投加量不大于1mg/l。

4、清毒劑的操作。對過濾后的水進行消毒處理,用次氯酸鈉作為消毒劑,將次氯酸鈉經(jīng)過濾罐后管道用投藥泵加入。

5、檢測ph值和含氯量,并做好記錄。

6、設備的保養(yǎng)。

(1)循環(huán)水泵在運行過程中,如發(fā)現(xiàn)噪音異?；驕厣岣?應立即停機檢查。

(2)毛發(fā)聚集器視水質(zhì)情況拆蓋清潔,一般半個月1次;吸污泵前端過濾器當出水受阻時,即應拆蓋清潔。

(3)循環(huán)泵房衛(wèi)生每周清潔一次。

(4)循環(huán)泵、過濾罐、電控柜、管道每月清潔一次。

(5)集水井潛水泵及控制器每月檢查一次。控制器應置于自動位。

龍珠循環(huán)泵房雨季時,應經(jīng)常檢查潛水泵運行情況。

(6)循環(huán)水泵、管道、閥門、過濾罐、電控柜每年進行一次全面檢查保養(yǎng)。

b、戴思樂泳池過濾系統(tǒng)的運行、操作和保養(yǎng)(適用于**花園)

1、前期啟動

(1)檢查控制器各開關、水底燈、變壓器等電氣部分是否完好;

(2)泳池全面清潔后,水位加至過濾器進水口的3/4處;

(3)檢查過濾袋及預濾網(wǎng)籃;

(4)合上控制器漏電開關,按下漏電試驗按鈕,開關應跳閘。

2、控制器操作

(1)將保險管放入座內(nèi),并合上;

(2)將漏電空氣開關合上;

(3)將過濾循環(huán)方式置于'manual'(手動)位或'auto'(自動)位,當置于'auto'位時須先設定定時器on或off時間段;

(4)將燈開關打至'on'位,過濾器水底燈應亮。

3、戴思樂過濾系統(tǒng)的使用

(1)過濾袋清洗,根據(jù)水質(zhì)情況,當過濾系統(tǒng)出水受阻時,應及時清洗濾袋,將兩固定環(huán)圈取下,濾袋翻面,用高壓水流沖洗,再重新裝回。

(2)泳池底吸盤除污

①過濾器出水管口引接一條排水軟管,關閉左側(cè)出水管閥;

②將濾袋取出,把中空塑盤置于預濾網(wǎng)籃上;

③啟動循環(huán)泵,將吸盤軟管充水后,迅速插入中空塑盤中,并將水排至池外排水溝;

④移動吸盤操作桿,將沉淀在池底的污物抽掉。

(3)消毒。用次氯酸鈉或持久氯片作為消毒劑。當使用持久氯片時,每個循環(huán)過濾器預濾籃放2塊200g的持久氯片,約4天添加一次。

(4)加藥。堿式氯化鋁、ph值調(diào)整劑及硫酸銅的使用,根據(jù)水質(zhì)情況選用。

(5)檢測ph值及含氯量并做好記錄。

4、設備的保養(yǎng)

(1)控制器漏電試驗按鈕每月試驗一次,漏電開關應跳閘;

(2)循環(huán)泵及管道的運行情況,在泳池使用時,每月檢查一次;

(3)各扶手緊固螺絲,過濾器出水調(diào)節(jié)閥門,每月檢查一次;

(4)各電氣接線盒、水底燈、變壓器、控制器等電氣部分每年全面檢查保養(yǎng)一次。

5、相應記錄

(1)泳池設施運行檢查記錄;

(2)設備維修記錄表;

編 制審 核

批 準生效日期

(3)設備檢查保養(yǎng)記錄。

第11篇 物業(yè)小區(qū)電梯設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)電梯設備維修保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

保障電梯設備處于良好的工作狀態(tài),確保電梯設備得到及時維修保養(yǎng),為顧客提供舒適安全可靠的電梯運送服務。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電梯設備維修保養(yǎng)工作。

3.0職責

3.1工程部主管負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。

3.2工程部領班負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的實施和檢查工作。

3.3工程部技工負責電梯設備維修保養(yǎng)工作的實施、巡查和記錄工作。

3.4電梯維修保養(yǎng)合同單位負責完成合同規(guī)定電梯維修保養(yǎng)工作。

4.0工作程序

4.1維修保養(yǎng)工作注意事項:

4.1.1維修保養(yǎng)時在電梯基站門口處放置'電梯檢修,暫停使用'告示牌,關好廳門或用護欄擋住入口處。

4.1.2給傳動門機加油、清洗或觀察鋼絲繩等情況時必須關閉電梯電源,在轎頂工作或需開動電梯觀察時,應選擇安全地方站立。

4.1.3在機房維修保養(yǎng)時,應先斷開機房總電源后,才能進行各掣動的清理、保養(yǎng)等工作,嚴禁用濕毛巾擦機身。

4.1.4在轎頂上檢修,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關;以及在轎頂上需長時間維修保養(yǎng)時,應斷開轎頂急停開關,嚴禁一腳站在廳門口另一腳站在轎頂或在轎廂內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到井道檢查電梯。

4.1.5在底坑應將底坑的急停開關斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關斷開,底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè),如需同時作業(yè),作業(yè)人員必須帶安全帽,必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。

4.1.6操作時應由主持和助手協(xié)同進行,并保持隨時互相呼應。

4.1.7操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行時,轎內(nèi)操作人員要精神集中,嚴格服從維修人員的指令。

并收回工具材料,清潔工作現(xiàn)場,撤除所有告示牌或護欄等。

4.2每三個月1次維修保養(yǎng)內(nèi)容:

4.2.1檢查曳引機減速箱有無異常響聲,聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,螺栓有無松動等,如有則需加油或更換或擰緊。

4.2.2檢查制動器組件是否潤滑良好、動作靈活,固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固,如有則需加油或擰緊;制動器工作溫升是否超出60度時,則需檢查原因或暫停使用,并對故障進行排除。

4.2.3門機電機碳刷磨損是否超出規(guī)定,是否磨損變形,否則需更換;限速器旋轉(zhuǎn)銷加油,限速器輪、張緊輪槽有無異常磨損,鋼絲繩應無斷絲、無油污,限速器夾繩鉗口處應無油污、異物、螺栓無松動,如有則需做必要的調(diào)整、清潔、擰緊。

4.2.4張緊裝置動作是否正常,限位開關是否處于正常位置,如有則需做調(diào)整或復位。

4.2.5檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活,安全鉗楔塊與導軌的間隙是否正常,如有則需做加油或調(diào)整,安全鉗鉗口應清潔無油污。

4.2.6檢查控制柜內(nèi)各元器件,包括接觸器、繼電器等動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無拉弧、熔焊等,如有則需調(diào)整、維修或更換;各儀表信號指示是否正常,熔斷器、調(diào)速電阻等有無松動發(fā)熱過大,如有則需更換、調(diào)整,排除故障。

4.2.7機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂或損壞,各傳動機構(gòu)動作是否靈活,電氣觸頭或開關觸點是否良好,如有則需更換或調(diào)整;清除轎廂門、門廳門導軌的灰塵、油污,檢查各門廳門、轎廂門鎖接觸是否良好,轎廂主控器、招梯面板按鈕、開關操作是否靈活,如有則需維修或更換,門鎖轉(zhuǎn)動部位應加油。

4.2.8檢查自動門傳動機構(gòu)、安全觸板傳動機構(gòu)是否正常,螺釘定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷、老化,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、門鎖接點等有無損壞、積塵;各轉(zhuǎn)動軸應加油。

4.3專業(yè)電梯公司維修保養(yǎng)工作規(guī)程:

4.3.1電梯公司專業(yè)維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設備需遵守與物業(yè)公司簽定的《電梯設備維修保養(yǎng)合同》;

4.3.2維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設備時應嚴格按照相關的電梯維修保養(yǎng)規(guī)范和標準進行施工作業(yè),保證電梯設備通過技術監(jiān)督局的檢驗,并順利取得電梯使用合格證書;

4.3.3對電梯設備進行維修保養(yǎng)時需先得到工程部主管同意,且盡量安排非電梯使用高峰進行,電梯設備搶修不受時間限制;

4.3.4工程部電梯工或領班需積極協(xié)助配合電梯公司完成電梯的維修保養(yǎng)或搶修工作

第12篇 小區(qū)機電設備設施維護管理規(guī)程

機電設備設施盡管組成、構(gòu)造和性能不同,但管理基本內(nèi)容是相同的,主要是對機電設備設施的使用、日常養(yǎng)護、維修的管理。而日常養(yǎng)護維修是機電設備設施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修,使設備設施處于正常良好的運行狀態(tài),保證24小時連續(xù)供電,并且延長設備設施使用壽命,是設備管理的最終目的。

1.設備管理的原則

(1)以預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,使設備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。

(2)對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

(3)實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,同時要求設備的使用操作人員進行日常的維護保養(yǎng)和小修。

(4)完善設備管理和定期維修制度,制定科學的保養(yǎng)規(guī)程和各設備的應急處理措施,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

(5)修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經(jīng)濟效益。

2.維修保養(yǎng)方案

(1)日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官,對設備的關鍵部位進行檢查,發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。

(2)一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調(diào)整。

(3)二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件。

(4)中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu)和精度。

(5)大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。

3.各系統(tǒng)設備設施的管理效果

*供配電系統(tǒng)

(1)保證24小時正常運行,出現(xiàn)故障,立即排除。

(2)設備完好率為98%以上。

(3)投訴處理率為100%。

*給排水系統(tǒng)

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能,用水設施完好,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。

(5)設備完好率為98%以上。

*消防系統(tǒng)

(1)消防中心實行24小時值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無損,隨時啟用。

(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為0。

(3)制定突發(fā)性火災等災害方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

(4)無火災及其它安全隱患。

*智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控等)

(1)制訂各系統(tǒng)設備安全運行、崗位責任制并嚴格執(zhí)行。

(2)定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng),確保各設備運行正常。

(3)確保設備完好率在99%以上。

*空調(diào)系統(tǒng)

(1)配備專業(yè)工程技術人員,維修和運行人員持證上崗。

(2)建立規(guī)范完善的配電運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。

(3)中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無嚴重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

(4)有準確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

(5)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。

(6)系統(tǒng)設備完好率在98%以上。

*電梯系統(tǒng)

(1)電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。

(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實,各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術檔案完整。

(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全正常有效,轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員能在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修,每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次,電梯按規(guī)定時間運行,月總故障停機率小于1%。

(5)電梯設備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。

*其它公共設施

(1)確保大樓公共設施的完好正常使用。

(2)及時修補損壞設施。

(3)做好巡回檢查記錄。

(4)設備設施完好率達98%以上。