第1篇 物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求

物業(yè)工程部對業(yè)主房屋質(zhì)量管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保業(yè)主房屋的質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于所有新接管驗收的業(yè)主房屋。

3.0職責

3.1物業(yè)工程部指派專業(yè)人員協(xié)同業(yè)主進行房屋質(zhì)量接受驗收。

3.2地產(chǎn)公司售后服務部具體負責業(yè)主房屋質(zhì)量問題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗收的準備工作

按《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》的第4.1條進行接管驗收的準備工作。

4.2房屋硬件設施的具體驗收標準

4.2.1主體結構:

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

4.2.2樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

4.2.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

4.2.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。

4.2.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。

4.2.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.2.7門、窗

a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.2.8樓梯、扶手:

鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

4.2.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

4.2.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

4.2.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.2.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.2.13光纖已開通,收視良好。

4.2.14開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

4.2.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。

4.2.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

4.2.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。

4.2.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.2.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

4.2.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.2.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、

4.2.22其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

4.3接管驗收遺留問題的處理

4.3.1遺留問題的登記確認:

a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;

b)對業(yè)主硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《業(yè)主房屋驗收單》中。

4.3.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。

4.3.3對業(yè)主硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。

4.3.4對于長期解決不了,勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。

5.0記錄

業(yè)主房屋驗收單

6.0相關支持文件

6.1《物業(yè)接管標準作業(yè)程序》

第2篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度

物業(yè)工程部維修操作規(guī)程

一.工作內(nèi)容

根據(jù)工程部內(nèi)勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務,確保用戶單元內(nèi)設施設備完好,滿足用戶生活和辦公需要。

二.工作要求

1.作業(yè)前

(1)上班后穿好工作制服,準備好常用的工具,隨時接受報修任務。

(2)在沒有報修任務時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務。

(3)在接到修理通知時,應立即到工程部辦公室領取《報修單》,并根據(jù)報修內(nèi)容準備所需的工具和材料。

2.作業(yè)中

(1)維修人員在進入用戶單元進行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內(nèi)。

(2)進入用戶單元后,要仔細詢問和觀察故障的情況,以便作出準確判斷。

(3)如故障嚴重,維修人員無法單獨進行操作,應立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。

(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內(nèi)的正常辦公秩序。

(5)操作中如需關閉單元電源,應征得用戶同意,并在做好必要保護才可關閉。

(6)操作完成后,應作仔細調(diào)試,確保維修質(zhì)量,并請用戶在《報修單》上簽字認可。

(7)離開用戶單元時,應將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。

3.作業(yè)后

(1)完成修理任務后,維修人員應立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內(nèi)勤。

(2)由工程部內(nèi)勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務質(zhì)量的意見和建議。

第3篇 大廈物業(yè)工程部安全操作管理規(guī)程制度

大廈物業(yè)工程部安全操作管理規(guī)程

1.需要停機、停電維修管線或設備時,必須與運行人員取得聯(lián)系,在取得運行人員同意后,方可停機、停電進行,并在電源開關手柄位置上掛'禁止合閘,有人工作'的標示牌,采取安全措施后,方可維修操作。

2.拆除或修理帶壓力的管線和設備時,必須在卸壓后進行,在不能卸壓時,一定要有安全措施,有專人監(jiān)護。

3.管子進行煨彎時,要固定牢固。煨彎器必須完好無損,站立姿勢要正確,用力不要過猛,身后不能有障礙物。

4.在容器內(nèi)或糞池內(nèi)進行維修工作時,必須確認無毒后方能進行工作,必要時佩戴有氧呼吸器。如進行明火作業(yè)時,要在無燃氣時進行,保持通風良好,入口處必須有人看護。

5.各種管線施工時要查明水流方向,確認閥門是否關嚴,壓力表是否準確。確認無誤后方可進行操作。

6.搬運大型管材時,要前后注意以防碰壞設備和碰傷他人。管材要排放整齊,以防絆腿。

7.維修設備需要拆接電線時,必須由強電人員進行,設備與帶電線路連接,不能停電時,要經(jīng)領導批準,采取安全措施后方可進行,并要求與帶電部位保持安全距離,設專人監(jiān)護。

8.高空作業(yè)時必須采取安全措施,按高空作業(yè)操作規(guī)程進行作業(yè),要設專人監(jiān)護。

9.進入頂棚內(nèi)工作時要踩、蹬有吊筋比較牢固的籠骨上,要防止踩空掉下摔傷,頂棚下要有專人看管,以防掉物傷及他人,在頂棚內(nèi)工作時要戴好安全帽,以防碰傷頭部。

第4篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責

3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。

3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。

3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點

4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程

4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。

4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。

4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器進行清潔。

4.1.7各設備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護結束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項

4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應注意安全操作:

a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;

b)確保維修設施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法:

a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

b)有無異常的聲音;

c)觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測量法:

a)短路電阻測量法;

b)電流測量判斷法;

c)電壓測量判斷法。

4.4小區(qū)組團對講機維修

4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:

a)檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關;

a)檢查室內(nèi)分機待機轉換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理。

b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。

4.4.2不能對講:

a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;

b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。

c)檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開樓下大閘門:

a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;

b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;

d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機無電源:

a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管;

b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對講機維修

4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:

a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應重新接好(燙錫焊接);

b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。

4.5.2通話無聲音:

a)檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);

b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。

4.6程控交換機維護管理規(guī)程

4.6.1程控交換機的有關維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。

4.6.2要保證交換機工作電源的供應(ups),中央空調(diào)的開啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。

4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。

4.6.6維護終端平時運行是處于關閉狀態(tài),使用時再開啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關閉交換機電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。

4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設備檢查

6.0相關支持文件

6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》

第5篇 物業(yè)部跟進工程遺漏管理規(guī)程

物業(yè)部跟進工程遺漏的管理

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中,發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。

物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責,指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題,及時向管理處經(jīng)理匯報,并作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時,要加強施工現(xiàn)場的管理,具體有兩種不同情況的管理:

(1)在業(yè)主(租戶)未入伙之前的施工管理。

1).分清責任范圍,物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì),以確保已接管房屋和設施的完好。

2).配合施工隊的用水、用電,要求施工隊進出場有序(必要時可簽訂合同)。

3).限制施工隊的活動范圍,不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。

(2)在業(yè)主(租戶)已入伙之后進行施工時,除按上面第(1)條規(guī)定執(zhí)行以外,還必須加強以下工作的管理:

1).限制噪音施工時間,確保業(yè)主(租戶)的工作和休息。

2).嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂,嚴禁吸煙。

3).施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業(yè)部,辦理臨時出入證,施工完畢將證交回。

4).增強保安力量,加強對施工人員的管理監(jiān)督,避免給已入伙的業(yè)主(租戶)帶來安全隱患。

5).施工隊離場前,必須到物業(yè)部申請'放行條',經(jīng)有關人員核查無誤并簽名后,施工隊方可撤離寫字樓。

第6篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求

物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。

3.0職責

3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。

3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。

3.3物業(yè)工程部具體負責公共設施物業(yè)的接管驗收工作。

3.4地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗收的準備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

4.1.2成立物業(yè)接管小組

a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;

b)接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:

---物業(yè)管理處管家部負責業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;

---物業(yè)管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。

c)地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作

4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);

c)準備好接管驗收記錄表格:

---《公共配套設施接管驗收表》;

---《機電設備接管驗收表》;

---《接管驗收問題整改表》。

4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關資料。

4.2.1綜合竣工驗收資料:

a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);

b)建設工程竣工驗收證書;

c)建設消防驗收合格證;

d)公共配套設施綜合驗收合格書;

e)供水合同;

f)供電協(xié)議書、許可證;

g)供氣協(xié)議書、許可證;

4.2.2施工設計資料:

a)全套設計圖紙;

b)圖紙會審記錄;

c)設計變更通知單;

d)工程預決算報告書;

e)重要的施工會議紀要;

f)隱蔽工程驗收記錄;

g)沉降觀測記錄;

h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.2.3機電設備資料:

a)機電設備出廠合格證;

b)機電設備使用說明書(要求中文);

c)機電設備安裝、調(diào)試報告;

d)設備保修卡、保修協(xié)議。

4.2.4業(yè)主資料:

a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.3物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別

4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。

4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

4.4接管驗收標準和驗收方法

4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。

4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準

4.5.1主體結構:

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

4.5.2樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

4.5.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。

4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。

4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.5.7門、窗

a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.5.8樓梯、扶手:

a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.5.13光纖已開通,收視良好。

4.5.14開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。

4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。

4.5.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.5.21其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

4.6公共配套設施接管驗收標準

4.6.1天臺:

a)天溝、落水口暢通完好;

b)隔熱層、防水層完好。

4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。

4.6.3屋面避雷設施連接牢固。

4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

4.6.5道路:

a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

d)交通標識線、路牌清楚完好。

4.6.6室外消防栓:

a)消防箱標識清楚,玻璃完好;

b)消防設施配件齊全;

c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。

4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

4.6.8垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

4.6.9崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。

4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。

4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。

4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。

4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。

4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。

4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。

4.7機電設備的接管驗收

4.7.1變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。

4.7.2中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。

4.7.3消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

4.7.4給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。

4.7.5安全監(jiān)控報警設備:同消防監(jiān)控設備。

4.8接管驗收遺留問題的處理

4.8.1遺留問題的登記確認:

a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認;

b)對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務部相關人員簽字確認。

4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。

4.8.3對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司售后服務部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。

4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。

4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。

5.0記錄

5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

6.0相關支持文件

6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

第7篇 小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求

小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。

2.0適用范圍

適用于工程部員工的績效考評工作。

3.0職責

3.1工程部管理員負責依照本辦法進行維修工的檢查工作。

3.2工程部主管負責依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。

3.3管理處經(jīng)理負責依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部員工工作標準。

4.1.1工程部員工應符合《業(yè)主家庭設施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設備設施維護管理規(guī)程》、《公共設備設施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。

4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。

4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應嚴格按照本部門的標準作業(yè)進行工作外,還應嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。

4.1.4工程部主管應按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績效考評評分結構。

4.2.1績效考評中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進行,各種檢查考評的要求詳見《工作、服務績效綜合考評辦法》。

4.2.2工程部管理員、維修技工的考評分值構成如下:

a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

b)執(zhí)行“運作管理標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

d)服務質(zhì)量(滿分10分)。

e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。

f)培訓質(zhì)量(滿分10分)。

g)值班質(zhì)量(滿分10分)。

h)進入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。

i)執(zhí)行公司相關標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

j)其他質(zhì)量(滿分10分)

4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構成如下:

a)崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。

b)培訓質(zhì)量(滿分10分)。

c)自身工作技能(滿分10分)。

d)服務質(zhì)量(滿分10分)。

e)工作效果(滿分10分)。

f)工作責任心(滿分10分)。

g)處事公正性(滿分10分)。

h)遵守公司其他相關作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

i)團結配合質(zhì)量(滿分10分)。

j)道德水平(滿分10分)。

4.3績效考評扣分細則

4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細則:

a)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類設備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2.0分;嚴重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;

b)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;

c)工程部管理員、維修技工當值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項

輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;

d)工程部管理員、維修技工當值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務標準者,

每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應考評項目0.5-1分;嚴重

違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

e)工程部管理員、維修技工當值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》給予處罰;

f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓要求參加培訓或達不到培訓要求,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

h)工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-3分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標準操作規(guī)程》進行處罰;

i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一

般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

j)管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應在對應

項目同時進行扣減。

4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則:

a)嚴格按工程部所有標準作業(yè)規(guī)程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應

考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

b)工程部主管、工程師當值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務標準要求者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達

不到相關標準作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違

規(guī),扣減對應考評項目1-2分

;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

e)上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時,除應在上述對應考評項目內(nèi)進行扣分外,

還應同時分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓不夠、不合格造成的,應同時在“培訓”欄目內(nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應同時在“工作技能”欄目內(nèi)扣分(標準同上);如屬工作責任心不夠造成的,應同時在“工作責任心”欄目內(nèi)扣分)(標準同上)‘如屬處事不公正造成的,應同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分(標準同上)‘如屬團結不暢造成的,應同時在“團結配合”欄目內(nèi)扣分(標準同上)’如屬道德水準不高造成的,應同時在“道德水準”欄目內(nèi)扣分(標準同上);

f)考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目,則應同時在對應的考評項目

中同時扣分,直至扣完對應欄目分數(shù)為止。

4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格。嚴重違規(guī)、嚴重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結果。

4.3.4“其他”欄目是為本公司相關作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應當給出滿分10分。

4.3.5檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應受嘉獎事件,則應在視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。

4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內(nèi)扣完相應的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《工程維修部管理員、技工考核表》

第8篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度

物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程

1 目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi),對住戶報修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務工作,為住戶提供滿意的服務。

1.2適用范圍

適用于yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務項目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護及住戶有償服務維修。

2 工作流程

2.1 接到工程報修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。

2.2 做好維修安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

2.3 做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。

2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動禮讓。

2.5 維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。

3 室內(nèi)有償維修程序:

3.1 記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。

3.2 用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。

3.3 進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。

3.4 如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.5 如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.6 維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。

3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。

3.8 用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。

3.9 用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。

3.10維修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

第9篇 物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設備正常運行供電。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有配電設備設施。

3.0職責

3.1值班電工負責供電設備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;

3.2維修領班負責供電故障的維修、供電設施的保養(yǎng)

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比;

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應有一定的實際工作經(jīng)驗;

4.1.3值班電工在運行領班的領導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;

4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;

4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,并立即報告有關領導,做好安排;

4.1.6交班時,應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應由交班人員負責處理;

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況;

4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;

4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;

4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況;

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結果記錄于運行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風,墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。

4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。

4.3.6配電房內(nèi)設備及線路需改變,必報上級領導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。

4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設備大檢修一次。

4.3.8值班人員應認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。

4.4供配電設備運行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領班安排處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。

4.4.4未經(jīng)領班師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經(jīng)領班批準并做記錄。

4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收。

4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。

4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。

4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常

4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。

4.5.12補償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。

4.5.13對電器的轉動部分,如自動開關操作機構等,每年添加潤滑油,以保持轉動靈活。

4.5.14高低壓開關的運行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設備的配電分柜工作正常,無過熱異?，F(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結束后,應將有關工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。

4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準備與檢查

a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。

b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關。

c)備好工具、器材和儀表。

d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關已斷開,掛牌并上鎖。

e)放電并接好地線后方可工作。

4.6.2保養(yǎng)工作

a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。

c)檢查并調(diào)整分接頭開關,保證其切換動作正確。

d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。

e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。

4.6.3結尾工作

a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關及全部負荷開關。

b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關,充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關。

c)合上低壓閘主開關,在分別合上分開關。

d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰,使用正規(guī)操作術語和設備雙重名稱(即設備名稱和編號)。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開關+負荷側刀閘+母線側刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入操作票內(nèi):

a)應拉合的開關和刀閘。

b)檢查開關和刀閘的位置。

c)檢查接地線是否拆除。

d)檢查負荷分配。

e)裝拆接地線。

f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。

4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。

4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領班報告,查明原因后再操作。

4.7.6電氣設備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入遮攔,以防突然來電。

4.7.7下列各項工作可以不用操作票:

a)事故處理。

b)拉合開關的單一操作。

c)拉開

接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設計容量簽署意見,提交管理處主任;

4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內(nèi)審批物業(yè)原設計容量內(nèi)的用電安裝申請;

4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《配電房運行記錄表》

6.2《供配電設備維保工作記錄表》

第10篇 物業(yè)工程維修部防火安全操作規(guī)程制度

物業(yè)工程維修部防火安全操作規(guī)程

1目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導書明確了yy物業(yè)管理公司各管理項目防火安全的操作規(guī)程,加強管理區(qū)域的防火管理,杜絕火災隱患。

1.2適用范圍

各管理項目區(qū)域的防火安全控制。

2防火安全的操作規(guī)程內(nèi)容

2.1全體員工必須加強安全防范意識,執(zhí)行公司制定的安全管理制度,協(xié)同安防部門認真做好公司各部門安全保衛(wèi)工作。

2.2各崗位人員必須嚴守崗位,發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應迅速處理上報,并負責保持好現(xiàn)場。

2.3未經(jīng)領導批準,外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工等人員)禁止進入電房、電梯機房、水泵房。經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手續(xù),由值班領導及值班人員等工作人員負責執(zhí)行。

2.4各崗位值班人員除設備安全運行外,必須對所屬機房范圍進行安全檢查。各級人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查。如發(fā)現(xiàn)不安全因素,及時進行整改。

2.5不得隨意配制各機房鑰匙,無人值班時各機房、班(組)工作場地門窗必須鎖好。由水泵系統(tǒng)當職人員負責檢查鎖好樓頂水池蓋,無關人員不得借用鎖匙,除水泵系統(tǒng)當職人員外,必須經(jīng)主管批準后才可開水池蓋。

2.6在指定地點吸煙,煙灰煙蒂要丟進煙灰缸內(nèi)。

2.7維修工作中需使用易燃材料時,應特別小心。各班組不得存放易燃油料1kg(1公斤)以上。

2.8需要動火作業(yè)時,要辦妥動火作業(yè)證后方能施工,施工前盡可能排除易燃物品,施工后認真檢查,確無火種后方可離開。

2.9不得隨意挪動公司內(nèi)消防設施,發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄漏應及時告知保衛(wèi)部、消防中心。

2.10發(fā)現(xiàn)火警及時報告,盡力和消防隊員一道撲滅火災。一旦公司發(fā)生火災,工程部的首要任務是保證供水、供電;保證消防水泵、壓風、排風機正常運行,并組織重要設備的保護和疏散工作。

3各系統(tǒng)操作方法:

3.1煙感系統(tǒng):當發(fā)生火情報警時,確認樓層后,首先通知保安人員到報警層觀察,同時與該層人員及時取得聯(lián)系。若為火險立即按滅火作戰(zhàn)方案處理,若為誤報,請保安人員將區(qū)域報警進行復位,后將值班室內(nèi)的集中報警器復位。

3.2防火卷簾門系統(tǒng):當群樓發(fā)生火警時,根據(jù)失火方位及火熱大小,可采取隔離法,及降落相應的防火卷簾門,值班員可根據(jù)現(xiàn)場報告情況遙控降落,就近人員也可擊碎報警按鈕降落,若以上兩種情況都不能降落時(觀察卷簾降落信號燈),可速派消防維修人員到當?shù)卮蜷_鎖匙開關強迫降落。

3.3排煙系統(tǒng):發(fā)生火災時,值班員遙控打開該層及其上下層的排煙閥。若失控時,通知人員就地打開該層的排煙閥,這是排煙風機自動啟動,啟動信號燈亮。若風機不能自動啟動,速轉入手動位置啟動,仍不能啟動時速派人到風機房內(nèi)強行啟動。

3.4加壓送風系統(tǒng):根據(jù)火災的不同方位,迅速打開相應的加壓風機,啟動信號燈亮,若失控時可派人到風機房進行手動操作。

3.5消防栓系統(tǒng):該系統(tǒng)是救火的主要設備之一,當進行該系統(tǒng)操作時,時刻監(jiān)視該系統(tǒng)的消火栓報警信號。當滅火人員打碎就地的報警信號,消防中心得到該消火栓的報警按鈕后,這是相應的消火栓泵自動啟動,啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時,應立即轉入手動位置啟動,仍不能啟動時,速與水泵房人員聯(lián)系,或派人到泵房強行啟動。

3.6花灑系統(tǒng):當某層發(fā)生火災時,失火部位的花灑噴淋頭爆破噴水,該層的水流指示器動作,監(jiān)控中心得到該層的報警信號。值班員觀察水位信號,水位降到下限,花灑泵自動啟動,相應的啟泵信號燈亮。若不能自動啟泵時,立即轉入手動位置啟動,仍不能啟動時速派人到泵房強行啟動。

4緊急廣播遙控設備操作說明

4.1將消防控制室中緊急廣播設備的搬把開關置'on'位置。

4.2按下'f1'鍵,'叮咚'響聲后便向被選定的區(qū)域播出。

4.3按下'stop'后再按下'f2'鍵。當磁帶機中放入有關消防疏散的磁帶后,該帶便將如何進行人員疏散的內(nèi)容不斷向預選定的區(qū)域播出。

4.4按'f3'鍵,此時,磁帶機輸出的有關人員疏散內(nèi)容和消防指揮員現(xiàn)場指揮的信號并存同時播出。

4.5如認為磁帶信號妨礙現(xiàn)場指揮,可按下'stop'后按兩下'f4'鍵,于是被選定的區(qū)域中只有現(xiàn)場指揮員的命令可播出,其它信號一概終止,使用完畢將

4.1項中各開關全部復位。

4.6工作完畢后,時刻觀察各個系統(tǒng)運行是否正常。

4.7火災撲滅后,要進行事后工作,即所有系統(tǒng)要復位,對所有系統(tǒng)的設備進行檢修。

4.8事故后要詳細整理記錄資料,總結操作經(jīng)驗。

第11篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5

物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)

一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。

二、共區(qū)域的維修程序

10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。

12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。

13、維修結束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。

三、室內(nèi)有償維修程序

1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關節(jié)輕聲扣門。

2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。

3、進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。

4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

6、維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。

7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。

8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。

9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關閉房間。

10、修結束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

四、相關記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01

第12篇 物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程

1.0目的

保證工程部人員處理物業(yè)設施設備緊急事件的快速性、準確性,以確保小區(qū)設施設備發(fā)生緊急事件后的影響面最小,損失最低。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)物業(yè)設施設備緊急事件的處理工作。

3.0職責

3.1物服中心主任負責緊急事件處理工作的組織、指揮和督導。

3.2工程部主管緊急事件處理工作的組織和實施。

3.3工程部領班和技工緊急事件處理工作的實施。

4.0工作程序

4.1緊急性電氣故障處理程序

4.1.1發(fā)生市電停電或配電房總開關跳閘停電時,配電值班人員立即手持手電進入配電房檢查屬于市電停電還是配電房總開關跳閘停電,屬市電停電應立即打電話至供電局詢問停電原因和來電時間,同時報告運行領班和工程部主管,報客服中心前臺;

4.1.2配電值班人員留守配電值班室等候恢復供電操作,同時接聽解答顧客的電話咨詢,做好停電的相關記錄;

4.1.3工程部維修領班立即帶領全班人員分頭檢查電梯困人情況,如有則立即實施《電梯困人員救援工作規(guī)程》,同時向顧客提供必要的電氣技術方面的支持,工程部其他技術人員回配電值班室協(xié)助配電值班人員工作;

4.1.4屬配電房總開關跳閘停電,配電值班人員應立即報告運行領班或工程部主管和物服中心主任,同時初步檢查分析跳閘停電原因,并做好停電的相關記錄;

4.1.5維修領班立即帶領全班人員檢查電氣設備,并知會運行值班人員是否屬設備故障造成,同時執(zhí)行1.3項的工作;

4.2緊急性溢、停水處理程序

4.2.1由于管道破裂、水閥或浮球閥失靈等故障發(fā)生溢水后工程部人員應首先關閉相關的水閥防止繼續(xù)溢水,同時立即向工程部其他人員通報要求給予支援,如果溢水發(fā)生在負層,排污水泵不能及時自動時轉為手動抽水,如果溢水發(fā)生在其他樓層,由于沒有排污水泵應立即將溢水掃進最近的地漏,避免溢水進入配電室、弱電房等設備機房重地;

4.2.2工程部其他人員在接到通報后應立即全力趕赴現(xiàn)場共同清掃溢水,維修班長組織搶修故障管道或設備等,維修工作完成后即時將水閥開啟,當事人做好溢水的相關記錄;

4.2.3市政供水停水后由于小區(qū)儲水池有一段時間的自供水能力,此時運行人員應立即向自來水公司詢問停水原因和恢復供水時間,同時報告運行班長或工程部主管;屬市政提前通知停水的,運行人員應在停水前將水池水補滿,并報告工程部主管和物服中心主任。

4.3燃氣泄漏處理程序

4.3.1當燃氣泄漏發(fā)生時,運行值班人員應立即先將燃氣總閥關閉,報告工程部運行領班和工程部主管,通知安管部派員保證安全,此時泄漏點嚴禁操作開關各類電氣設備,嚴禁動用任何火源和有可能產(chǎn)生閃點的金屬碰撞火花等;

4.3.2工程部主管在接到報告后立即趕泄漏點指揮,通知客服中心前臺報通知燃氣公司搶修;

4.3.3工程部人員積極配合安管消防員同共處理燃氣泄漏的安全事宜,當值人員做好相關的記錄;

4.3.4工程部人員積極協(xié)助燃氣公司的燃氣管道搶修,做好相關的記錄。

4.4火災事件處理程序

4.4.1當發(fā)現(xiàn)火警時,工程部當事人應立即通知客服中心前臺和安管部,并打電話向119報警,同時向工程部主管報告,由工程部主管協(xié)調(diào)火災事件的處理;

4.4.2工程部運行值班人員堅守崗位,保證供水、供電,保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行;

4.4.3凡工程部人員必須積極撲救,不遺余力,務求把火災事故消滅在萌芽之中,把損失減小到最低限度,同時積極配合安管部或消防部門的火災撲救工作。